Institutional Debt Products

• Rückzug der Banken eröffnet Immobilienkreditfonds Chancen
• Vor allem Whole-Loan-Strukturen im Fokus
• Renditen sind deutlich gestiegen im Vergleich zur Niedrigzinsphase
• Real Estate Debt wird regulatorisch vorteilhafter behandelt als Eigenkapitalinvestments

Hamburg / Stuttgart, den 17. September 2024 – Im Segment Real Estate Private Debt gab es in den vergangenen beiden Jahren kaum Aktivität. Zu groß war die Unsicherheit am Immobilienmarkt. Spätestens 2025 wird es jedoch wieder mehr neue Immobilienkreditfonds geben und weiteres Geld von Institutionellen in die Assetklasse fließen. Bereits jetzt zeigen sich Zeichen der Belebung am Markt. Geändert haben sich die Strukturen: Mezzanine-Kapital spielt kaum noch eine Rolle, dagegen liegt nun der Fokus auf Whole-Loans. Die Renditen sind wieder deutlich höher als in der Niedrigzinsphase. 

Dies sind die Kernergebnisse der heutigen Online-Pressekonferenz „Real Estate Private Debt: Muss sich die Assetklasse nach der Zinswende neu erfinden?“, an der Uwe Janz, Leiter Treasury & Private Debt bei der INTREAL, Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, und Pascal Scheeff, Managing Director Institutional Sales bei der BF.capital, teilnahmen. 

Rückzug der Banken bringt Chancen für Real Estate Private Debt

Uwe Janz von der INTREAL definiert zunächst den Begriff: „Private Debt ist die Bereitstellung von Fremdkapital durch Nicht-Banken und ohne Einbeziehung des Kapitalmarktes – daher private.“ Janz ist optimistisch für das Real-Estate-Private-Debt-Segment: „Der Rückzug der Banken hält an. Real Estate Private Debt kann die Lücke teilweise füllen. Dies ist einer der Gründe, weshalb wir 2024 steigende Mittelzuflüsse in das Segment erwarten. Auch Zahlen der INREV untermauern diese Erwartung: Im Rahmen der Investment Intentions Survey 2023 gaben fast 80 Prozent der Investoren an, ihre Real-Estate-Debt-Allokation ausbauen zu wollen. Damit war Debt innerhalb aller Immobilienanlagen das Segment, das laut INREV am stärksten wachsen wird.“ 

Janz erwartet eine deutliche Refinanzierungslücke bei auslaufenden gewerblichen Immobilienkrediten in den kommenden Jahren in Europa: „Die Kanzlei Macfarlanes beziffert das Volumen auslaufender gewerblicher Immobilienkredite auf 150 Mrd. Euro allein für 2025. Laut einer Studie von CBRE gelten davon knapp 40 Mrd. Euro als refinanzierungsgefährdet. Von 2024 bis2027 ergibt sich laut Studie eine Refinanzierungslücke in Europa von 176 Mrd. Euro. Dies stellt für alternative Kreditgeber – wozu Kreditfonds zählen – eine potenzielle Chance dar, institutionellen Kunden Restrukturierungslösungen anzubieten.“ Janz erwarten zudem bei den Banken eine Zunahme sogenannter Non Performing Loans (NPL).

Institutionelle haben wieder Spielräume

Manuel Köppel von der BF.capital schätzt den Anteil von Real Estate Debt in deutschen institutionellen Portfolios auf etwa 1,0 Prozent. Bei den Real-Estate-Debt-Engagements hat es in den vergangenen zwei Jahren kaum Bewegung gegeben. Es kam allenfalls zu passiven Veränderungen – beispielsweise durch Rückführungen von Darlehen oder Abwertungen. Köppel weiter: „Aktuell beobachten wir, dass Institutionelle wieder mehr Spielräume haben. Sowohl Zinsen als auch Immobilienpreise haben sich stabilisiert, so dass wieder sicherer kalkuliert werden kann. Wir befinden uns derzeit im Fund Raising für unseren neuen Real Estate Debt Fund. Wir wollen einer der ersten sein, der nach der Krise wieder an den Markt kommt.“ 

Renditen von Real Estate Debt gestiegen

Pascal Scheeff von BF.capital ergänzt: „Das Debt-Segment hat im Vergleich zur Zeit vor der Zinswende Veränderungen erlebt. Mezzanine-Strukturen spielen nur noch eine untergeordnete Rolle. Sowohl Investoren als auch Fondsanbieter stufen aktuell vor allem Whole-Loan-Strategien als attraktiv ein. Mezzanine wird aber perspektivisch zurückkommen, wenn der Markt sich weiter erholt hat.“ 

Welche Renditen sind derzeit mit Real Estate Debt möglich? Scheeff dazu: „Wie in allen Segmenten des Immobilienmarktes sind auch im Debt-Bereich die Renditen gestiegen. Mit Real Estate Debt sind aktuell 6,5 bis 8,5 Prozent Brutto-IRR (Internal Rate of Return) möglich.“ 

Real Estate Debt wird regulatorisch günstig behandelt

Neben der Rendite, die höher ist als bei Eigenkapitalinvestments, bietet Real Estate Debt zudem regulatorische Vorteile. Scheeff dazu: „Die Regulierung der Versicherungen (Solvency) und die Regulierung der Banken (CRR 3) stellen für die Investoren im Vergleich zu Eigenkapitalfonds geringere Kapitalanforderungen. Das macht Real Estate Debt attraktiv, da die Investoren weniger von ihrem knappen Eigenkapital einsetzen müssen. Auch die Anlageverordnung, die für den Großteil der Institutionellen gilt, behandelt Real Estate Debt vorteilhaft. „Investments fallen nicht in die – oft schon volle – Immobilienquote, sondern in die AIQuote (Nr. 17).“ 

Wo und wie wird Real Estate Debt in der Praxis eingesetzt? „Das Kapital wird für Ankaufsfinanzierungen, Projektentwicklungen mit gesichertem, aber entwicklungsfähigem Baurecht, Value-Add-Objekte, Umnutzungen, Refurbishments, Bridge-Finanzierungen oder zur Finanzierung von ESG-Optimierungen am Objekt verwendet. Mit anderen Worten: Sie finanzieren eher besondere Situationen und nicht die klassische langfristige Bestandsphase einer Immobilie“, so Scheeff. 

• 300 Mio. Euro Zielvolumen, fünf Mio. Euro Mindestzeichnung
• Finanzierungsfokus ist die ESG-Transformation im Gebäudebestand
• Einstufung nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung

Stuttgart, 16. Juli 2024 – Die BF.capital GmbH, Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Private Debt, startet das Fundraising für einen weiteren Immobilienkreditfonds. Der BF.capital Real Estate Debt Fund II strebt ein Zielvolumen von mindestens 300 Mio. Euro an. Das durchschnittliche Ausschüttungsziel liegt bei rund sechs Prozent, ebenso die Nettorendite. Die Laufzeit des Luxemburger SICAV-RAIF beträgt acht Jahre zuzüglich zwei Verlängerungsoptionen von jeweils einem Jahr. Der Fonds richtet sich an institutionelle Investoren, die Mindestbeteiligungssumme beträgt fünf Mio. Euro. Der Fonds ist nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung eingestuft.

Der Fonds wird ausschließlich in Whole Loans oder Senior Loans investieren. Mindestens 80 Prozent des Fondsvolumens sollen in Darlehen für Bestandsimmobilien mit Wertschöpfungspotential fließen. „Dabei zielen wir vor allem auf Manage-to-Core- oder Manage-to-Green-Investments ab, etwa Repositionierungen, Umnutzungen, Aufstockungen und Nachverdichtungen. Bei der Projektauswahl berücksichtigen wir sowohl Umweltaspekte als auch soziale Verantwortung. Hinsichtlich der Nutzungsarten liegt der Investmentfokus auf Wohnen, Quartiersnutzungen und sozialer Infrastruktur“, erklärt Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital. Maximal 20 Prozent des Fondsvolumens soll als Beimischung auf die Finanzierung ESG-konformer Projektentwicklungen mit marktangepassten Parametern entfallen.

„Neu aufgelegte Real Estate Debt Funds bieten gerade in der aktuellen Marktphase gute Chancen für antizyklische Investments. Denn es lassen sich derzeit bei Immobilienkrediten verhältnismäßig hohe laufende Verzinsungen erzielen – und das bei moderaten Beleihungsausläufen auf marktangepasste Bewertungsansätze. Damit entstehen Investmentmöglichkeiten mit einem sehr guten Risiko-Rendite-Verhältnis“, so Köppel weiter.

Pascal Scheeff, Leiter Vertrieb bei der BF.capital ergänzt: „Real Estate Debt Funds ermöglichen, was bei Immobilien-Direktanlagen derzeit nur schwer funktioniert: Anleger können gleichzeitig vom gestiegenen Zinsniveau sowie von gestiegenen Kreditmargen profitieren und im Immobiliensektor investieren. Nicht zuletzt aufgrund der stabilen Auszahlungserwartung kann Real Estate Debt ein wertvoller Baustein in der Portfoliodiversifikation sein. Zudem bietet Real Estate Debt eine attraktive Illiquiditätsprämie, was zu einem besseren Risk-Return-Profil gegenüber vergleichbaren liquiden Zinsanlagen führt.“

In der Platzierung wird BF.capital durch den Fundraising-Spezialisten Placecap unterstützt, der in der Anlagelösung einen spannenden Investmentfokus sieht – mit einem im deutschen Markt gut vernetzten Assetmanager.

BF.capital managt derzeit Assets im Segment Real Estate Debt von rund 500 Mio. Euro. Die gesamten Assets under Management der BF.capital einschließlich Unternehmens- und Infrastrukturfinanzierungen betragen über 1,5 Mrd. Euro.

Druck zur Dekarbonisierung von Büroimmobilien steigt

• Hohe Korrelation zwischen Wertentwicklung einer Büroimmobilie und ESG-Konformität
• Kostengünstig umsetzbare Möglichkeiten zur CO₂-Einsparung nutzen
• Bestandsmieter selten bereit, Mehrkosten für Klimaschutzmaßnahmen zu tragen, aber Neuvermietung von ESG-konformen Flächen erfolgt zu höheren Preisen

Berlin, 28. November 2023 – An der Dekarbonisierung des Büroimmobilienbestands führt kaum ein Weg vorbei. Allerdings haben sich die Rahmenbedingungen für entsprechende Investitionen verschlechtert: Bau- und Modernisierungsmaßnahmen sind wesentlich teurer geworden, ebenso die Zinsen für entsprechende Finanzierungen. Gleichzeitig ist die Flächennachfrage nach Büros ebenso rückläufig wie das Kaufinteresse von Investoren. Welche Handlungsoptionen es dennoch gibt, diskutierten auf einem von Rueckerconsult organisierten Online-Panel fünf Expertinnen und Experten: Andreas Brockhaus, geschäftsführender Gesellschafter der LIST Bau Holding, Christopher Jäger, Abteilungsleiter Asset Management Services bei der HIH Real Estate, Thomas Junkersfeld, Geschäftsführer von B&L Property Management, Manuel Köppel, Geschäftsführer bei BF.capital, und Hanna Ritter, Senior Director ESG bei Reicon Consulting.

ESG-konforme Objekte wertstabil, Verluste bei „braunen“ Immobilien

Alle Teilnehmer waren sich einig, dass es eine starke Korrelation zwischen Wertentwicklung einer Büroimmobilie und ihrer ESG-Konformität, insbesondere Energieeffizienz, gibt. Effiziente Objekte behalten unter sonst gleichen Umständen ihren Wert bei, während nicht ESG-konforme an Wert verlieren. Jäger: „Am deutlichsten zeigt sich der Effekt in der Höhe der erzielbaren Miete. Denn Nutzer haben hohes Interesse an ESG-konformen Flächen und sind bereit, im Vergleich zu anderen mehr dafür zu zahlen.“ Aus der Sicht des Finanzierers ergänzt Köppel: „Der Wertverfall nicht energieeffizienter Immobilien ist eine Seite. Die andere ist, dass sie kaum noch finanzierungsfähig sind. Kredite werden mittlerweile bevorzugt für ,grüneʻ Immobilien gewährt oder solche mit klarem Fahrplan dorthin.“ Die BF.capital spezialisiert sich mit ihren Kreditfonds auf die Finanzierung solcher ESG-bezogenen Wertschöpfungssituationen.

Günstige Möglichkeiten zur CO₂-Einsparung bietet Gebäudetechnik

Ob es sich rechnet, eine Büroimmobilie umfassend energetisch zu sanieren, hänge von vielen Faktoren ab, vor allem dem Zustand des Gebäudes, der Architektur und dem Alter, so das Panel. Brockhaus wies auf „Kippunkte“ hin: „Anfang der 2000er Jahre griff die erste Energieeinsparverordnung. Ein Bestand ab dieser Zeit ist leichter auf ein gutes Niveau zu bekommen als ein Gebäude aus den Sechzigerjahren.“ LIST Bau habe einen eigenen Geschäftsbereich für Bauen im Bestand, der eine enorm hohe Nachfrage erfahre. Jäger weist darauf hin, dass sich die Wirtschaftlichkeit einer Revitalisierung für Immobilieninvestoren aus zwei Komponenten speise: Cashflow in Form von Mieten und Exit-Preis. „Änderungen an der Gebäudehülle sind oft komplex und teuer. Aber es gibt auch Maßnahmen, die CO₂-Bilanz eines Bürogebäudes zu verbessern, die wesentlich kostengünstiger zu erreichen sind, etwa Umstieg auf LED-Beleuchtung“, so Jäger weiter. Junkersfeld pflichtet ihm bei und verweist auf das hohe Potential der Haustechnik, besonders der Gebäudeleit- sowie Mess-, Steuerungs- und Regelungstechnik. Diese müsste dringend an das Nutzerverhalten gekoppelt sein. „Bei B&L wird im Moment ein KI-gestützte Software von Aedifion für ein Bestandsobjekt in Hamburg getestet, die das Nutzerverhalten misst, um Strom und Wärme nach Auslastungsgrad der Immobilie zu steuern“, erzählt der Property-Manager.

Um die Wirtschaftlichkeit einer Revitalisierung adäquat abzubilden, empfiehlt Brockhaus, ein Gebäude über seine gesamte Nutzungsdauer nicht nur über den CRREM-Pfad zu analysieren, sondern auch die „graue Energie“ einzubeziehen. „Wenn man berücksichtigt, wie viel CO₂ schon im Bestandsgebäude gebunden ist, sieht die Bilanz der Revitalisierung viel besser aus als die eines Neubaus. Entsprechende Analysen und Konzepte bietet die LIST Eco inklusive einer Wirtschaftlichkeitsberechnung an“, sagt der Geschäftsführer der LIST Bau Holding.

Erhebliche Mietsteigerung nur bei Neuvermietung erzielbar

Skeptisch war die Diskussionsrunde, was eine angemessene Aufteilung der Kosten der Klimaschutzmaßnahmen zwischen Büromietern und Immobilieneigentümern anbelangt. Junkersfeld: „Unserer Erfahrung nach ist der Mieter normalerweise nicht bereit, eine höhere Grundmiete zu entrichten. Aber er partizipiert an den Einsparungen bei den Betriebskosten, die wir erzielen können.“ Ritter ergänzt: „Wir müssen unterscheiden zwischen E, S und G. Die Maßnahmen aus dem sozialen Bereich erhöhen die Nutzungsqualität des Gebäudes, was sich gegebenenfalls auf die Mieter besser umlegen lässt.“ Köppel: „Es gibt vor allem einen Unterschied, was Vermietungen nach Energie-Optimierungen im laufenden Betrieb einerseits und Neuvermietungen nach einer umfassenden Revitalisierung andererseits angeht. Ziel solcher größerer Investitionen ist es gerade, die Flächen zu einer höheren Miete neu an den Markt zu bringen.“

Verbrauchsdaten sind der Schlüssel

Ausführlich ging das Panel auf die zentrale Rolle von Verbrauchsdaten ein, die unerlässlich sind, um den Ist-Zustand zu analysieren, Investitionen zu planen und deren Erfolg zu messen. Mit Verweis auf Datenschutz sind aber längst nicht alle Mieter bereit, ihre Verbrauchsdaten offenzulegen. Ritter: „Diese Daten können aber auch simuliert werden, was zum Beispiel bei der Erstellung des Energiebedarfsausweises vorgenommen wird. Für viele Maßnahmen gibt es in dieser Hinsicht keine Ausreden mehr.“ Jäger schränkt ein: „Durch Benchmarking-Methoden wird aber die Wirksamkeit von Maßnahmen nicht adäquat abgebildet, die wenig Investitionen erfordern, wie das Einregeln der Gebäudeleittechnik einer Immobilie. Daher brauchen wir die konkreten Verbräuche, auch um Maßnahmen skalierbar zu machen.“ Junkersfeld ist optimistisch: „Das Messen wird in nächster Zeit sukzessive durch Künstliche Intelligenz ergänzt.“

Das Online-Panel unter der Leitfrage „Wie wird die Büroimmobilie klimaneutral?“ bildete den Auftakt zu der Veranstaltungsreihe „Asset- und Property-Management konkret“. Weitere Folgen sind im Abstand von sechs bis acht Wochen geplant. Die Einladung und Anmeldung erfolgt über den Mailverteiler von „The Property Post“, Registrierung unter www.the-property-post.de/newsletter-anmeldung.

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• BF.capital erweitert bisherigen Assetklassen-Fokus Real Estate Debt um Unternehmens- und Infrastrukturfinanzierung und wird Komplettanbieter für Private Debt
• Weitere Geschäftsführer neben Manuel Köppel werden Eugenio Sangermano und Bertold Garbas, die beide von der W&W Asset Management zu BF.capital wechseln
• Assets under Management der BF.capital wachsen auf über 1,5 Mrd. Euro
• Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, wird Vorsitzender des neu implementierten Aufsichtsrats der BF.capital

Stuttgart, der 2. Oktober 2023 – Die W&W Asset Management GmbH beteiligt sich zum 2. Oktober 2023 mit 35 Prozent an der BF.capital GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG und Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Debt. Mit dem Einstieg des Tochterunternehmens der Wüstenrot & Württembergische AG (W&W) erweitert die BF.capital ihr Angebotsspektrum insbesondere um Corporate Debt und Infrastructure Debt. Damit deckt sie alle relevanten Kategorien der Assetklasse Private Debt ab. Bislang war die BF.capital ausschließlich im Bereich Real Estate Debt tätig. Die gesamten Assets under Management betragen künftig über 1,5 Mrd. Euro.

Im Zuge der Transaktion hat die BF.capital zudem einen Antrag auf Erteilung einer WpIG-Lizenz gestellt, um Private Debt zusätzlich über Fund-of-Fund-Strukturen und Einzelmandate auch für Dritte Investoren außerhalb der W&W-Gruppe zugänglich zu machen. Entsprechende Produkte werden parallel zu einem neuen Real Estate Debt Direct Lending Fund, der in Kürze an den Markt kommen soll, vorbereitet. Die W&W Asset Management öffnet mit dem strategischen Investment ausgewählte Aktivitäten für das Drittgeschäft und erschließt für die W&W-Gruppe neue Profit-Pools im Bereich Alternative Investments.

Mit dem Einstieg der W&W Asset Management wird auch die Geschäftsführung der BF.capital erweitert. Gemeinsam mit dem bisherigen Geschäftsführer Manuel Köppel werden Eugenio Sangermano und Berthold Garbas, die beide von der W&W Asset Management zur BF.capital wechseln, künftig die Geschäfte der BF.capital verantworten. Darüber hinaus erhält die BF.capital einen Aufsichtsrat. Den Vorsitz übernimmt Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG.

Francesco Fedele, Geschäftsführer der BF.direkt AG, kommentiert: „Mit der Beteiligung der W&W Asset Management wollen wir die BF.capital breiter aufstellen und damit einen Full-Service-Anbieter für alle relevanten Private-Debt-Segmente schaffen. Dieser Schritt gibt uns die Möglichkeit, mit Corporate Debt und Infrastructure Debt Bereiche zu erschließen, die erhebliche Schnittmengen und Synergien mit Real Estate Debt aufweisen. Mit der W&W-Gruppe haben wir bei neuen Produkten einen starken Partner. Darüber hinaus streben wir weiteres Wachstum im Bereich Real Estate Debt an.“

Alexander Mayer, CFO der W&W-Gruppe und Geschäftsführer der W&W Asset Management, erklärt: „Wir sehen große Chancen im Bereich Private Debt und freuen uns, unser bislang konzerninternes Knowhow in die BF.capital einzubringen und so perspektivisch auch für Dritte zu öffnen. Die BF-Gruppe ist ein idealer Partner für uns, denn sie ist unabhängig und neutral und verfügt über ein breites Netzwerk, vor allem im Bereich Real Estate.“

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, ergänzt: „Nicht nur im Bereich Real Estate Debt, sondern für die Assetklasse Private Debt insgesamt blicken wir sehr optimistisch in die Zukunft. Sobald die Auswirkungen des Zinsschocks in den Portfolios verdaut sind, was in illiquiden Assetklassen mehr Zeit in Anspruch nimmt als bei liquiden Instrumenten, werden die Investoren davon profitieren, dass sich die Beleihungsparameter zu ihren Gunsten verschoben haben.“

Eugenio Sangermano sagt: „Ich freue mich auf meine neue Aufgabe als Geschäftsführer der BF.capital. Hier kann meine Expertise im Bereich Private Debt und Infrastruktur einbringen und die Brücke zu Real Estate Debt schlagen. Die Beteiligung von W&W Asset Management ist für alle Seiten ein Gewinn, für die BF.capital, für die W&W-Gruppe und auch für unsere Kunden.“

Berthold Garbas ergänzt: „Bei der BF.capital haben wir sehr professionelle Strukturen vorgefunden. Ich freue mich darauf, diese mit meiner langjährigen Erfahrung in den regulierten Bereich hinein weiterzuentwickeln und das Geschäft zu skalieren.“

• Fokus auf Betreuung der Bestandsinvestoren sowie Vertrieb neuer Fondsprodukte
• Scheeff war zuvor Leiter Vertrieb und Qualifizierung bei der LBBW Asset Management Investmentgesellschaft mbH
• Seine Erfahrungen in verschiedenen alternativen Assetklassen tragen zur Weiterentwicklung des Produktspektrums der BF.capital bei

Stuttgart, der 21. September 2023 – Die BF.capital GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG und Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Debt, gewinnt Pascal-Stephan Scheeff (44) als neuen Managing Director Institutional Sales & Relationship Management. Sein Tätigkeitsschwerpunkt soll neben der Betreuung der Bestandsinvestoren der Vertrieb von neuen Fondsprodukten der BF.capital sowie die Gewinnung neuer institutioneller Investoren sein. Zudem soll er die Weiterentwicklung des Produktspektrums und die Gewinnung von maßgeschneiderten Individualmandaten maßgeblich vorantreiben.

Zuvor war der diplomierte Bankbetriebswirt und ausgebildete Business Coach Scheeff rund 15 Jahre in verschiedenen Gesellschaften im Fondsgeschäft des LBBW-Konzerns tätig, zuletzt als Leiter Vertriebssteuerung und Qualifizierung der LBBW Asset Management. Er verantwortete den Vertrieb von Spezial- und Publikums-AIF mit einem Zielvolumen von 150 bis 200 Mio. Euro jährlich. Zudem fungierte er als Schnittstelle zwischen Vertrieb, Fondskonzeption und Investment. Seine Erfahrungen decken die Assetklassen Real Estate Equity, Private Equity, Infrastruktur, Mobilien sowie Corporate und Real Estate Debt ab. Hinzu kommen umfassende Kenntnisse des regulatorischen Rahmens für AIFM sowie des Investorenaufsichtsrechts, zuletzt insbesondere auch in Bezug auf ESG-konforme Fondsprodukte. Weitere Stationen seiner Karriere waren die Volksbank Esslingen und die DZ Privatbank.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, kommentiert: „Mit Herrn Scheeff konnten wir einen sehr erfahrenen Experten einstellen. Einerseits wird die BF.capital von seinem Vertriebsnetzwerk zu institutionellen Investoren profitieren. Andererseits wird er mit seiner umfassenden Erfahrung im Bereich Fondskonzeption und seinen Kenntnissen des regulatorischen Rahmens einen wichtigen Beitrag zur Weiterentwicklung unserer Produkte leisten. Wir glauben an die Assetklasse Real Estate Debt und sehen für die kommenden Jahre große Chancen in diesem Bereich, insbesondere in Zusammenhang mit der ESG-Transformation von Bestandsimmobilien.“

Pascal-Stephan Scheeff ergänzt: „Die BF.capital ist ein kleiner, aber dafür innovativer und flexibler Asset Manager mit einer umfassenden Expertise in Real Estate Debt. Ich denke, dass ich meine Erfahrungen sehr gut in das Unternehmen einbringen kann. Auf die neuen Aufgaben freue ich mich, insbesondere darauf, einen Beitrag zum weiteren Aus- und Aufbau der BF.capital zu leisten.“

Die BF.capital managt derzeit Assets im Segment Real Estate Debt von rd. 500 Mio. Euro, verteilt auf derzeit zwei Fondsvehikel.

• Fokus auf Betreuung der Bestandsinvestoren sowie Vertrieb neuer Fondsprodukte
• Scheeff war zuvor Leiter Vertrieb und Qualifizierung bei der LBBW Asset Management Investmentgesellschaft mbH
• Seine Erfahrungen in verschiedenen alternativen Assetklassen tragen zur Weiterentwicklung des Produktspektrums der BF.capital bei

Stuttgart, der 21. September 2023 – Die BF.capital GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG und Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Debt, gewinnt Pascal-Stephan Scheeff (44) als neuen Managing Director Institutional Sales & Relationship Management. Sein Tätigkeitsschwerpunkt soll neben der Betreuung der Bestandsinvestoren der Vertrieb von neuen Fondsprodukten der BF.capital sowie die Gewinnung neuer institutioneller Investoren sein. Zudem soll er die Weiterentwicklung des Produktspektrums und die Gewinnung von maßgeschneiderten Individualmandaten maßgeblich vorantreiben.

Zuvor war der diplomierte Bankbetriebswirt und ausgebildete Business Coach Scheeff rund 15 Jahre in verschiedenen Gesellschaften im Fondsgeschäft des LBBW-Konzerns tätig, zuletzt als Leiter Vertriebssteuerung und Qualifizierung der LBBW Asset Management. Er verantwortete den Vertrieb von Spezial- und Publikums-AIF mit einem Zielvolumen von 150 bis 200 Mio. Euro jährlich. Zudem fungierte er als Schnittstelle zwischen Vertrieb, Fondskonzeption und Investment. Seine Erfahrungen decken die Assetklassen Real Estate Equity, Private Equity, Infrastruktur, Mobilien sowie Corporate und Real Estate Debt ab. Hinzu kommen umfassende Kenntnisse des regulatorischen Rahmens für AIFM sowie des Investorenaufsichtsrechts, zuletzt insbesondere auch in Bezug auf ESG-konforme Fondsprodukte. Weitere Stationen seiner Karriere waren die Volksbank Esslingen und die DZ Privatbank.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, kommentiert: „Mit Herrn Scheeff konnten wir einen sehr erfahrenen Experten einstellen. Einerseits wird die BF.capital von seinem Vertriebsnetzwerk zu institutionellen Investoren profitieren. Andererseits wird er mit seiner umfassenden Erfahrung im Bereich Fondskonzeption und seinen Kenntnissen des regulatorischen Rahmens einen wichtigen Beitrag zur Weiterentwicklung unserer Produkte leisten. Wir glauben an die Assetklasse Real Estate Debt und sehen für die kommenden Jahre große Chancen in diesem Bereich, insbesondere in Zusammenhang mit der ESG-Transformation von Bestandsimmobilien.“

Pascal-Stephan Scheeff ergänzt: „Die BF.capital ist ein kleiner, aber dafür innovativer und flexibler Asset Manager mit einer umfassenden Expertise in Real Estate Debt. Ich denke, dass ich meine Erfahrungen sehr gut in das Unternehmen einbringen kann. Auf die neuen Aufgaben freue ich mich, insbesondere darauf, einen Beitrag zum weiteren Aus- und Aufbau der BF.capital zu leisten.“

Die BF.capital managt derzeit Assets im Segment Real Estate Debt von rd. 500 Mio. Euro, verteilt auf derzeit zwei Fondsvehikel.

Wie kommt die Assetklasse Real Estate Debt erfolgreich durch die aktuelle Phase wirtschaftlicher Unsicherheit? Unser Geschäftsführer Manuel Köppel sieht in der aktuellen Marktsituation die folgenden Trends:

• Prolongationen und Bridge-Finanzierungen
• defensivere Mezzanine-Strukturen und Whole-Loans
• Fokus auf Bestandsfinanzierung und Cash Flow
• Nachhaltigkeit

Ausführlich dazu in seinem Gastbeitrag im aktuellen Newsletter des @Bundesverband Alternative Investments e.V.

https://www.bvai.de/newsletter-i/2023 

• Langjährige Erfahrung im Bereich Kalkulation und Financial Modelling
• Neuer Experte soll Reporting an institutionelle Investoren verantworten
• Zu seinen Aufgaben zählt die Weiterentwicklung der Produkte

Stuttgart, den 1. August 2022 – Die BF.capital GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG und Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Debt, gewinnt Marc Schurer (33 Jahre) als neuen Director Portfoliosteuerung. In dieser Funktion wird er unter anderem das Investorenreporting der BF.capital mit verantworten und darüber hinaus insbesondere an der Entwicklung neuer Fondsprodukte mitwirken. Herr Schurer war zuletzt als Vice President in den Bereichen Strukturierung Neuprodukt und Portfoliomanagement in der Funktion Manager Financial Modelling beim Münchner Asset-Manager Wealthcap tätig. Er verantwortete dort die Kalkulation von mehreren Fondsvehikeln mit einem Volumen von rund 200 Mio. Euro. Neben der stetigen Weiterentwicklung von Szenarioanalysen und Fondskalkulationen brachte er ebenfalls die Digitalisierung von Prozessen voran. Weitere Stationen waren die Genesis Group – ein Unternehmen aus dem Blockchain-Segment – sowie die UniCredit Bank.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, kommentiert: „Die Erfahrungen von Herrn Schurer sind sehr wertvoll für uns. Wir sind ein rasch wachsendes Unternehmen und wollen unsere Produktpalette im Fondsbereich weiter ausbauen. Herr Schurer kann uns dabei mit seiner Expertise im Cash-Flow-Modelling sowie beim konzeptionellen und rechtlichen Set-Up von neuen Fonds sehr gut unterstützen.“

Marc Schurer fügt hinzu: „Ich konnte durch meine verschiedenen Arbeitgeber umfassendes Knowhow in den Bereichen Immobilienfonds, Konzeption, Strukturierung, Bewertung, Controlling und Blockchain gewinnen. Ich freue mich, diese Erfahrungen in den weiteren Ausbau der BF.capital einbringen zu können.“

Marc Schurer hält einen Bachelor of Science in International Financial Management (HfWU Nürtingen, Deutschland) und einen Master of Science in Finance (Universität Lund, Schweden). Er hat außerdem ein Jahr an der California State University Fresno in den USA studiert. Zudem absolviert er derzeit den berufsbegleitenden Studiengang Immobilienökonomie an der IREBS.

Real Estate Debt: Aus der Nische in den Fokus 

Die Asset-Klasse Real Estate Debt erlebt derzeit einen Boom. Dafür gibt es mehrere Gründe: Institutionelle Investoren suchen im Niedrigzinsumfeld händeringend nach Rendite. Zudem ziehen sich die Banken – teil weise als Folge der Pandemie – aus dem Finanzierungsmarkt zurück. Während der LTV von Senior-Tranchen vor Corona in der Regel bis zu 60 % reichte, sank dieser seitdem auf eine Spanne von 50– 55 %. Im Gegenzug steigt der Marktanteil der Kreditfonds. Experten schätzen das gesamte Volumen dieser Fonds auf rund 180 Mrd. Euro und erwarten ein starkes Wachstum in den kommenden Jahren. 

Zwischen den institutionellen Investoren gibt es in Bezug auf Real Estate Debt große Unterschiede. Vor allem Pensionskassen und Versorgungswerke waren die ersten, die sich in der Asset Klasse Real Estate Debt engagiert haben. Dies liegt im Wesentlichen daran, dass diese Investorengruppe aus regulatorischer Sicht freier in der Portfolioallokation ist. Das Gros der Versicherungen hat sich dagegen bis 2019 eher abwartend verhalten, dann erfolgte jedoch ein Umdenken. Heute ist bereits ein Großteil der Versicherungen in Real Estate Debt investiert. Auch aufseiten der Sparkassen und Volksbanken wächst das Interesse, einen Teil der Eigenanlagen (Depot-A) in Real Estate Debt zu investieren, da der Ertrags druck bei den Instituten hoch ist. Allerdings sind die Banken zögerlich, da sie parallel auch als Senior-Finanzierer aktiv sind und eine Inhouse-Konkurrenzsituation vermeiden wollen.

Welchen Herausforderungen müssen sich Investoren beim Aufbau eines Real Estate-Debt-Exposures stellen? Da spezielles Know-how notwendig ist, können nur wenige große Anleger direkt Kredite von ihrer Bilanz in Form einer Anleihe oder eines Schuldscheindarlehens vergeben. Daher geht der Trend zu Fondslösungen. In den vergangenen Jahren kamen neue spezialisierte Anbieter auf den Markt. Für die Investoren ist dies ein Vorteil, da sie so kein eigenes Know-how aufbauen müssen. Die Herausforderung besteht aktuell eher darin, den richtigen Fondsanbieter auszuwählen. Große Investoren gehen so weit, dass sie Asset Manager mit Individualmandaten beauftragen, weil sie auf diese Weise eine individuell ausgearbeitete Real-Estate-Debt-Strategie verfolgen können. 

Trotz des Wachstums in der jüngeren Vergangenheit ist der Anteil von Real Estate Debt in den institutionellen Gesamtportfolios immer noch relativ gering, geschätzt auf durchschnittlich unter 1,0 % – wobei die Versorgungswerke höhere Anteile aufweisen. Versicherungen und Banken befinden sich dagegen in der Aufbauphase und haben niedrigere Quoten. Ein großer Vorteil von Real Estate Debt ist, dass die Asset-Klasse nicht in die aufsichtsrechtliche Immobilienquote fällt. Die Quoten für Eigenkapitalinvestments in Immobilien sind nämlich häufig voll. Da viele Investoren aber weiter in Immobilien investieren wollen oder müssen, sind Fremdkapitalinvestments ein Ausweg. 

Diese werden regulatorisch wie Fixed-Income-Produkte behandelt. Hier ist erstens noch Platz und zweitens bedeutet das, dass die Investoren weniger Eigenkapitalpuffer bilden müssen.

Ein Blick ins Ausland zeigt, wohin die Reise in den kommenden Jahren gehen könnte: Sowohl im UK als auch in den USA ist die Asset-Klasse Real Estate Debt seit Jahren etabliert. Dort ist der Marktanteil an nicht Bank-gebundenen Finanzierern zweieinhalb bzw.  vier Mal so groß wie in Deutschland.  Wenn die Entwicklung hierzulande auch nur teilweise aufholt – und derzeit sieht alles danach aus –, wird Real Estate Debt in den kommenden Jahren kräftig weiterwachsen.

von
Ulrich Schüppler

Alternative Finanzierer wie Versicherer und Debt-Fonds stoßen seit einiger Zeit in die gewerbliche Immobilienfinanzierung vor. Vier Experten sprachen vergangene Woche auf einer virtuellen Konferenz darüber, was diesen Trend befeuert – und waren sich einig, dass er sich fortsetzen wird.

Derzeit entdecken laufend neue Investoren das Thema Commercial Real Estate Debt für sich. Daraus ergibt sich eine gewisse Intransparenz, stellt Steffen Hartmann fest, Abteilungsleiter Transaction & Strategy Real Assets bei Helaba Invest. „Der Markt für Real Estate Debt ist vergleichsweise jung“, sagt er. Das
gelte insbesondere für Kontinentaleuropa.

Der Weltmarkt für Private Real Estate Debt wuchs pro Jahr um 20%

Weltweit umfasste der Markt für Real Estate Debt 2021 laut Hartmann rund 80 Mrd. USD – mindestens. „Das Dunkelfeld ist hoch“, weiß der Helaba-Invest-Stratege. Zuletzt wuchs der Markt um gut 20% im Jahr, weiteres Wachstum sieht Hartmann als unvermeidlich an: „Wir gehen davon aus, dass durch die Folgen der Corona Pandemie, zusätzliche Verwerfungen wie den Ukraine-Konflikt und mehr Regulierung die Beleihungsausläufe bei den Banken weiter sinken werden.“ Nach der Finanzkrise von 2009 haben die Banken ihre Beleihungsausläufe im Immobiliensegment schrittweise reduziert, typischerweise bis aufetwa 60% vor der Corona-Pandemie. Hartmann hält mittelfristig eine Reduktion auf 55% für möglich. Laut einer von ihm zitierten Studie des Beratungsunternehmens PwC (Emerging Trends in Real Estate 2022) erwarten drei Viertel der Befragten, dass Debt-Fonds im laufenden Jahr ihr Geschäft ausweiten.

„Die Lücke, die die Banken hinterlassen, indem sie einzelne Assetklassen nicht mehr finanzieren, müssen durch andere Finanzierer geschlossen werden“, erläutert Hartmann. Bisher gelingt das allerdings nicht vollständig. Debt-Fonds etwa meiden ebenfalls bestimmte Assetklassen, wenn ihnen das Risiko zu hoch erscheint.
Insgesamt biete Real Estate Debt für Investoren jedoch ein attraktives Rendite-Risiko-Profil, denn im Gegensatz zu anderen Anlageformen kann der Investor mit einer festen Zinszahlung kalkulieren, dabei aber gegenüber anderen Fixed-Income-Investments eine Prämie für die Komplexität und mangelnde Liquidität der
Anlage vereinnahmen.

„Der Haupttreiber für die Investoren ist sicherlich die Niedrigzinssituation“, bestätigt Jan von Graffen, Geschäftsführer bei BF Capital. Auch wenn die Zinsen derzeit am langen Ende ansteigen, ändere das nichts daran, dass andere festverzinsliche Anlageformen für den Investor wenig auskömmlich sind. Selbst Banken und
Sparkassen legen ihr freies Kapital inzwischen lieber in Debt-Fonds an, als bei der EZB Strafzinsen zu zahlen. Allerdings ist diese Bewegung laut von Graffen noch zögerlich, da die Kreditinstitute wohl befürchten, auf diese Weise am Ende ihrem hauseigenen Kreditgeschäft in die Parade zu fahren.

Nach von Graffens Beobachtung haben sich die Versicherer bei Investments in Real Estate Debt lange zurückgehalten. „Das hat sich in den letzten zwei bis drei Jahren massiv geändert“, sagt der BF-Capital-Geschäftsführer, der in früheren Stationen seiner Karriere unter anderem beim Continentale-Versicherungsverbund
und der Süddeutschen Krankenversicherung tätig war. Mittlerweile seien über 90% der Versicherer entweder bereits in der neuen Assetklasse investiert oder würden sich mit einem solchen Investment zumindest intensiv auseinandersetzen. Nur wenige Versicherer begeben Immobilienkredite direkt aus ihrer Bilanz, denn die personellen Ressourcen für dieses Geschäft sind im Regelfall knapp bemessen und neue Mitarbeiter nur schwer zu bekommen. Stattdessen bevorzugen größere Versicherer Individualmandate (Club-Deals), bei denen die Strategie des Investments an die individuelle Risikoneigung angepasst werden kann. Kleinere investieren mittels Debt-Fonds.

Versicherer profitieren davon, dass Real Estate Debt regulatorisch nicht auf ihre Immobilienquote angerechnet wird und sie auf diese Weise ihr Exposure in Richtung des als attraktiv wahrgenommenen Immobilienmarkts weiter erhöhen können. Nach von Graffens Beobachtung tendieren die meisten Versicherer dazu, 2% bis 3%
in ihrer Asset-Allocation für Real Estate Debt zu reservieren. Versorgungswerke und Pensionskassen hätten teilweise schon höhere Quoten erreicht.

„Real Estate Debt ist ein Nischenprodukt, das zunehmend aus seiner Nische heraustritt“, bestätigt Manuel Köppel, von Graffens Geschäftsführerkollege bei BF Capital. Für die Kreditnehmer böten alternative Finanzierer den Vorteil, dass sie gerade in der Frühphase von Projekten schneller agieren könnten als Banken. Für die Debt-Fonds, die sich auf die Mezzanine-Tranche konzentrieren, sei wiederum das klassische Bestandsfinanzierungsgeschäft der Banken nicht attraktiv. „Eine Konkurrenzsituation zwischen den Banken und den Debt-Fonds sehe ich nicht“, betont Köppel. Aus seiner Erfahrung heraus laufe die Zusammenarbeit zwischen Banken und alternativen Finanzierern in der Regel sehr gut.

Die meisten Debt-Fonds streben nach Köppels Beobachtung bisher keine Finanzierung ganz ohne Bank an, das passe nicht in ihr Profil. In den Fällen, in denen für den Kreditnehmer sowohl eine Finanzierung mittels Debt-Fonds als auch mittels Bank möglich ist, gewinnt laut Köppel oft die Bank, da diese sich günstiger refinanzieren kann und daher die besseren Konditionen bietet.

In den USA haben alternative Finanzierer 40% Marktanteil

Thomas Gütle, geschäftsführender Gesellschafter von Primera Advisors, erwartet in den kommenden Jahre im Zuge von anstehenden Refinanzierungen von Immobilienkrediten allerdings deutliche Verschiebungen von den Banken zu den Debt-Fonds, das zeige die Entwicklung in Großbritannien und den USA. Während in Europa nur etwa 10% aller gewerblichen Immobilienkredite über alternative Finanzierer dargestellt werden, sind es in UK 25% und in den USA 40%. Dort agieren inzwischen große Vermögensverwalter wie Blackrock im Markt.

Die angelsächsischen Banken haben seit der Finanzkrise wesentlich schneller Volumen an alternative Finanzierer abgegeben als jene in Kontinentaleuropa. „In Deutschland wurde der rechtliche Rahmen erst 2016 geschaffen“, sagt Gütle. Erst ab da habe der deutsche Real-Estate-Debt-Markt Fahrt aufgenommen. Gütle erwartet, dass der von den alternativen Finanzierern übernommene gewerbliche Immobilienkreditbestand in Kontinentaleuropa in den kommenden Jahren von derzeit 180 Mrd. Euro auf 350 Mrd. bis 400 Mrd. Euro zulegt. Wichtigste Zielländer europäischer Real-Estate-Debt-Fonds sind die großen Immobilienmärkte Frankreich und Deutschland.

• Fokus der Fonds auf Whole-Loans und Mezzanine
• Zielrenditen (IRRs) bei sechs bis acht Prozent
• Fokus auf Immobilien in Sondersituationen
• Vor allem Versicherungen springen derzeit auf den Zug auf

Berlin / Stuttgart, den 2. März 2022 – Real Estate Debt Funds gewinnen bei institutionellen Investoren erheblich an Bedeutung. Diese Entwicklung begann schon nach der Finanzkrise, sie hat sich durch die Corona-Pandemie aber noch einmal beschleunigt. Hauptgründe für diesen Wandel sind die gestiegene Zurückhaltung der Banken seit Pandemiebeginn und das unverändert anhaltende Niedrigzinsumfeld. Der Fokus liegt dabei auf Whole-Loan- und Mezzanine-Fonds. Das Senior-Segment spielt dabei nur eine untergeordnete Rolle. Die Zielrenditen (IRR) liegen im Whole-Loan-Bereich bei sechs Prozent und im Mezzanine- bzw. Preferred-Equity-Bereich bei acht Prozent. Vor allem Versicherungen wenden sich seit zwei Jahren der Assetklasse Real Estate Debt zu. Sparkassen und Volksbanken bewegen sich auch, aber zögerlicher. Kreditfonds finanzieren in der Regel Immobilien in Sondersituationen – also Projektentwicklungen, Grundstücksankäufe oder Value-Add-Objekte. Deutschland hinkt beim Thema Real Estate Debt hinterher. In den USA und auch im Vereinigten Königreich ist das Segment schon seit Jahren etabliert.

Dies sind die Kernergebnisse der heutigen Online-Pressekonferenz „Run auf Real Estate Debt – Warum Institutionelle aktuell auf diese Assetklasse setzen“, an der Dr. Steffen Hartmann, Abteilungsleiter Transactions & Strategy Real Assets bei Helaba Invest, Jan von Graffen, Geschäftsführer BF.capital, Manuel Köppel, ebenfalls Geschäftsführer BF.capital, sowie Thomas Gütle, Geschäftsführender Gesellschafter bei Primera Advisors, teilnahmen.

Zunächst schildert Dr. Steffen Hartmann die Veränderungen im Verhalten der Banken in den vergangenen Jahren: „Bereits nach der Finanzkrise 2007 / 2008 haben die Banken die Beleihungsausläufe von Seniortranchen von 80 bis 90 Prozent auf bis zu 60 Prozent des Immobilienwertes reduziert. Die Folgen der Corona-Pandemie sowie weiter zunehmende Regulierung der Banken lassen eine weitere Reduzierung der Beleihungsausläufe auf 50 bis 55 Prozent erwarten. Diese Finanzierungslücke muss durch alternative Kapitalgeber, z.B. Real Estate Private Debt Funds, gefüllt werden.“ So ist Real Estate Debt innerhalb der Immobilienportfolios institutioneller Investoren seit 2012 mit einem durchschnittlichen jährlichen Plus von rund 20 Prozent auch das größte Wachstumsfeld, wenngleich auch von einem vergleichsweise niedrigen Niveau kommend. Der Fokus liegt dabei vielfach auf den Segmenten Whole-Loan und Mezzanine. Zu den Renditen sagt Hartmann: „Die Renditen hängen natürlich stark von der Strategie der Fonds ab. Im Median liegen die IRRs (Internal Rate of Return) bei knapp zwei Prozent im Senior-Bereich, bei rund sechs Prozent im Whole-Loan-Bereich und bei über acht Prozent im Mezzanine- bzw. Preferred-Equity-Segment.“ 

Real Estate Debt ist ein Ausweg für volle Immobilienquoten

Jan von Graffen, der in seiner Laufbahn 16 Jahre für institutionelle Häuser tätig war, geht in der Folge auf die Situation der Profi-Investoren ein. Auch er beobachtet seit ca. zwei Jahren ein deutliches Anziehen der Investitionen in die Asset-Klasse. Von Graffen sagt: „Während Versorgungswerke und Pensionskassen bereits früher offen für Real Estate Debt waren, ziehen die Versicherungen seit etwa 24 Monaten nach. Auch Sparkassen und Volksbanken nähern sich dem Thema – wenn auch mit mehr Zurückhaltung.“

Zu den Motiven der Investoren sagt von Graffen: „Der Hauptgrund für die Hinwendung zu Real Estate Debt ist das Niedrigzinsumfeld und die Suche nach Rendite. Aber es gibt auch andere Gründe wie den im Vergleich zu Eigenkapitalfonds schnelleren Kapitalabruf. Hinzu kommt: Real Estate Debt fällt nicht in die aufsichtsrechtliche Immobilienquote. Diese ist nämlich bei vielen Investoren bereits voll. Real Estate Debt wird regulatorisch wie ein Fixed-Income-Produkt behandelt.“

Manuel Köppel, verantwortlich für die Kreditfonds der BF.capital, berichtet aus der Praxis: „Für Kreditfonds ist die klassische Bestandfinanzierung meist nicht attraktiv. Interessant sind dagegen Wertschöpfungs- und Sondersituationen wie beispielsweise Ankaufsfinanzierungen, Projektentwicklungen mit gesichertem, aber entwicklungsfähigem Baurecht oder Value-Add-Objekte mit größeren Leerständen. Debt Funds können in solchen Situationen häufig schneller und flexibler als Banken agieren.“

Über welche Mechanismen sichern Debt Funds ihr ausgereichtes Kapital ab? Köppel dazu: „In der Regel wird eine nachrangige Grundschuld eingetragen, und die Anteile an der Objektgesellschaft werden verpfändet. Des Weiteren werden Covenants vereinbart, die im Fall von Abweichungen bei der Projektentwicklung ein frühzeitiges Eingreifen erlauben. Wichtig ist außerdem ein Intercreditor-Agreement, das die Zusammenarbeit mit dem Senior-Kreditgeber regelt.“

In den USA und im Vereinigten Königreich ist Real Estate Debt schon lange etabliert

Im angelsächsischen Ausland sind Debt Funds bereits seit langem deutlich etablierter als in Deutschland. Thomas Gütle dazu: „In den USA ist Real Estate Debt seit Jahrzehnten eine etablierte Assetklasse. Der Marktanteil nicht bankgebundener Kreditgeber ist dort viermal höher als in Europa. In Europa ist der Markt im Vereinigten Königreich am weitesten fortgeschritten. Dort ist der Anteil nicht bankgebundener Kreditgeber zweieinhalbmal so hoch wie im restlichen Europa. Die große Mehrheit der Marktteilnehmer erwartet, dass die Entwicklung in Kontinentaleuropa nachzieht, da die Banken ihr Immobiliengeschäft weiter reduzieren und alternative Kreditgeber ihren Marktanteil im Gegenzug weiter ausbauen. Wenn sich deutsche institutionelle Investoren für ausländische Immobilienkreditfonds entscheiden, dann bevorzugen sie im ersten Schritt meist diversifizierte Produkte, die in mehreren europäischen Ländern und über verschiedene Sektoren hinweg investieren. Dabei ist es wichtig, Manager auszuwählen, die umfassende Expertise im Debt- und Immobilienbereich mitbringen sowie über ein gutes direktes Deal-Sourcing-Netzwerk verfügen.“

• Kreditfonds hat nur ein Vierteljahr nach zweitem Closing sieben Darlehen ausgereicht
• Portfoliozusammensetzung strategiekonform und mit attraktiver Rendite-Risiko-Relation.
• Ausschüttungsrendite im Zielkorridor erwartet

Stuttgart, der 11. November 2021 – Die BF.capital GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG und Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Debt, hat über ihren Kreditfonds, den BF.capital Real Estate Debt Fund, zum Geschäftsjahresende am 30. September 2021 bereits sieben Darlehen ausgereicht. Bei vier davon handelt es sich um Whole Loans, drei sind Mezzanine-Darlehen. Die Kredite kommen zusammen auf ein Volumen von knapp 100 Mio. Euro.

Der durchschnittliche Loan-to-Value des bisherigen Kreditportfolios bleibt unter 75 Prozent und damit etwas defensiver als möglich. Dennoch rechnet BF.capital auf Grundlage der Kennzahlen für das aktuelle Portfolio mit einer Ausschüttungsrendite im ursprünglich avisierten Zielkorridor von 5 bis 6 Prozent p.a.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, sagt: „Damit bieten wir unseren Anlegern ein sehr attraktives Risiko-Rendite-Verhältnis. Auch mit der Portfoliozusammensetzung liegen wir voll im Plan, denn unser Debt Funds will je etwa zur Hälfte Whole Loans und Mezzanine-Kredite vergeben.“

Jan von Graffen, Geschäftsführer der BF.capital, kommentiert: „Mit dem zweiten Closing des Debt Funds im Sommer hatten wir Kapitalzusagen in Höhe von rund 200 Mio. Euro beisammen. Trotz der herausfordernden Corona-Zeiten haben wir damit unser Zielvolumen in relativ kurzer Zeit überschritten. Zudem haben wir es geschafft, in nur einem Vierteljahr fast die Hälfte der Gelder wieder auszureichen. Über diese hohe Abrufgeschwindigkeit freue ich mich sehr.“

BF.capital ist ein Investmenthaus für institutionelle Investoren, dessen Fokus auf kapitalmarktorientierten Beratungsleistungen rund um die gewerbliche Immobilienfinanzierung liegt. Auf diesem Gebiet strukturiert das Unternehmen über Produkt- und Abwicklungspartner Real Estate Debt Investments für institutionelle Investoren. Das Leistungsspektrum der BF.capital umfasst insbesondere die Prüfung der zu finanzierenden Projekte sowie die Unterstützung der Investoren bei Due Diligence, Strukturierung sowie der Auswahl der Dienstleister zur Erfüllung der jeweiligen regulatorischen Anforderungen. Die Dienstleistung der BF.capital richtet sich an Versicherungen, Pensionskassen, Fonds, Family Offices und andere institutionelle Investoren. Für die Anbindung und Vorauswahl der Transaktionen nutzt die BF.capital neben eigenen Ressourcen auch das Knowhow, das Netzwerk sowie den Marktzugang der Muttergesellschaft BF.direkt AG. Die BF-Gruppe arrangiert regelmäßig ein Kreditvolumen von über 1 Mrd. Euro p.a. und begleitet damit ein jährliches Transaktionsvolumen von über 1,5 Mrd.

• Darlehen wird vom BF.capital Real Estate Debt Fund an die CENTRUM Gruppe ausgereicht
• Kapital fließt in die Revitalisierung einer Düsseldorfer Gewerbeimmobilie
• Laufzeit beträgt 24 Monate

Stuttgart, der 29. Oktober 2021 – Die BF.capital GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG und Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Debt, hat für ihren Kreditfonds, den BF.capital Real Estate Debt Fund, ein großvolumiges Whole-Loan-Darlehen ausgereicht. Der Kredit beläuft sich auf 40 Mio. Euro, Darlehensnehmer ist der Entwickler CENTRUM Gruppe aus Düsseldorf. Das Kapital fließt in die umfassende Weiterentwicklung einer Bestandsgewerbeimmobilie in 1A-Lage in Düsseldorf. Die Darlehenslaufzeit beträgt 24 Monate zuzüglich Verlängerungsoption.

Jan von Graffen, Geschäftsführer der BF.capital, kommentiert: „Wir haben im Sommer Kapitalzusagen für unseren Kreditfonds in Höhe von rund 200 Mio. Euro erhalten. Ich freue mich, dass wir die zugesagten Gelder nun rasch in qualitativ hochwertige Projekte investieren können. Die CENTRUM Gruppe ist ein renommierter Entwickler mit einem guten Track Record.“

Thorsten Schwertel, CFO der CENTRUM Gruppe, ergänzt: „Die BF.capital hat für unser Vorhaben in Düsseldorf ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept entwickelt, das uns bei den Entwicklungsplänen für das Areal optimal unterstützt. Die Abwicklung war sehr professionell und ich gehe davon aus, dass wir weitere Projekte gemeinsam realisieren werden.“

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, fügt hinzu: „Düsseldorf ist ein spannender Markt für Projektfinanzierungen, den wir sehr gut kennen. Die BF.capital hat bereits in der ersten Jahreshälfte ein Schuldscheindarlehen mit einem Volumen von 60 Mio. Euro für ein Gewerbeobjekt der CENTRUM-Gruppe in Düsseldorf arrangiert und finanziert aus ihren verschiedenen Fonds auch wohnwirtschaftliche Projekte in der nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt.“  

• Volumen von 16 Mio. Euro wird von mehreren Pensionskassen gezeichnet
• BF.real estate finance begleitet Vermittlung
• BF.capital übernimmt institutionelle Platzierung

Stuttgart, den 7. September 2021 – Die BF-Gruppe, Spezialist für die Finanzierung wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Immobilienprojekte, hat den Projektentwickler und Bestandshalter PREIG AG bei der Platzierung eines Schuldscheindarlehens im Volumen von 16 Mio. Euro begleitet. Dabei beriet die BF.real estate finance GmbH bei der Vermittlung der Finanzierung. Die Schwestergesellschaft BF.capital GmbH übernahm das investorengerechte Setup des Darlehens und die institutionelle Platzierung. Gezeichnet wurde das Schuldscheindarlehen von mehreren Pensionskassen. Mit dem Kapital soll ein Umnutzungs- und Neubauvorhaben in Berlin-Zehlendorf finanziert werden.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, kommentiert: „Wir beobachten derzeit einen starken Anstieg der Nachfrage von institutionellen Investoren nach Real Estate Debt Investments wie u.a. Schuldscheindarlehen. Umnutzungen wie beim Projekt in Berlin Zehlendorf sind ein häufiger Fall, bei dem solche Finanzierungen zum Einsatz kommen. Ich freue mich besonders, dass bei dieser Transaktion der gesamte Leistungsumfang der BF.direkt-Gruppe zur Anwendung kam.“   

• Zugesagtes Kapital des Fonds überschreitet das Zielvolumen von 200 Mio. Euro
• Mittel des ersten Closings sind bereits weitgehend investiert

Stuttgart, der 21. Juli 2021 – Die BF.capital GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG und Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Debt, kann das zweite Closing des ‚BF.capital Real Estate Debt Fund‘ vermelden. Insgesamt haben die Investoren damit über 200 Mio. Euro fest zugesagt. Damit wurde das avisierte Zielvolumen überschritten.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, kommentiert: „Uns ist es trotz eines herausfordernden Marktumfeldes in der Folge der Pandemie gelungen, nur sechs Monate nach dem ersten Closing eine zweite Kapital-Tranche fest anzubinden und unser Mindestziel zu erreichen. Die Mittel aus dem ersten Closing sind bereits weitgehend investiert. Dabei konnten wir strategiekonform eine etwa hälftige Mischung von Mezzanine- und Whole-Lean-Darlehen ausreichen. Zu den finanzierten Projekten gehört beispielsweise der Ankauf eines wohnwirtschaftlichen Entwicklungsgrundstücks mit bestehendem B-Plan im Berliner Speckgürtel. Ein anderes Beispiel ist der Erwerb eines Grundstücks in Düsseldorf, das derzeit noch mit einem Gewerbeobjekt bebaut ist. Dieses soll abgerissen werden und einer gemischten, überwiegend wohnwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden.“  

Jan von Graffen, ebenfalls Geschäftsführer der BF.capital, ergänzt: „Ich freue mich über das große Vertrauen der Anleger – insbesondere in den aktuell herausfordernden Zeiten. Es handelt sich bei den Investoren um verschiedene Arten von institutionellen Anlegern – Pensionskassen, Versicherungen und Banken. Die Heterogenität der Anleger zeigt, dass der Fonds eine attraktive Anlagestrategie verfolgt. Das Vehikel ist im zweiten Halbjahr weiter offen für Anlegergelder. Wir streben ein drittes Closing gegen Ende des Jahres an und befinden uns hier bereits in Gesprächen mit Investoren.“

Der Fonds vergibt Whole-Loan- und Mezzanine-Darlehen an Projektentwickler und andere Immobilieninvestoren zur Finanzierung von Wertschöpfungsaktivitäten in Deutschland. Zum Investmentspektrum zählen sowohl Grundstücksankaufsfinanzierungen mit dem Ziel der Baurechtsoptimierung oder Umnutzung als auch die darauffolgende Wertschöpfungsphase der Projektrealisierung und des Baus bzw. Umbaus. Die Grundlaufzeit des Fonds beträgt sieben Jahre, wobei die einzelnen Darlehen kürzere Durationen haben und revolvierend investiert werden. Insgesamt wird durch die Mischung von Mezzanine-Kapital und Whole-Loans eine Ausschüttungsrendite von 5 bis 6 Prozent p.a. angestrebt. 

Die BF.capital GmbH verwaltet aktuell Assets im Bereich Real Estate Debt von über 500 Mio. Euro. Neben dem BF Real Estate Debt Funds managt das Investment-Haus noch ein 300 Mio. Euro umfassendes Mandat einer großen deutschen Versicherung.

Unser Geschäftsführer Manuel Köppel über Banken und Kreditfonds in der Börsen-Zeitung.

·Kühnle verstärkt die Kompetenzen im Bereich Real Estate Debt

·BF.capital setzt Wachstumskurs auch beim Personal fort

Stuttgart, der 01. Juni 2021 – Die BF.capital GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG und Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Debt, stellt Tobias Kühnle (29) als Investment Manager ein. Zu seinen Aufgaben gehört die Projektverantwortung und -koordination bei der Arrangierung und Betreuung von Whole-Loan- und Mezzanine-Darlehen für die von BF.capital beratenen Kreditfonds. Kühnle kann hierfür auf seine mehrjährigen Erfahrungen im Immobilienkreditgeschäft, zuletzt als Investment Associate für Real-Estate-Debt, aufbauen. Die BF.capital schafft mit der personellen Verstärkung die Voraussetzungen für den weiteren Wachstumskurs. Im Jahr 2020 gewann das Investment-Haus im Bereich Real Estate Debt ein großvolumiges Mandat einer deutschen Versicherung und legte zudem einen Fonds für institutionelle Investoren auf.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital GmbH, kommentiert: „Die BF.capital ist zuletzt stark gewachsen. Die Erfahrungen von Tobias Kühnle im Bereich Immobilienkreditfonds sind für uns sehr wertvoll und sorgen dafür, die hohe Qualität unserer Produkte weiterhin sicherzustellen. Trotz Corona-Pandemie sind wir mit Blick auf das zweite Halbjahr 2021 zuversichtlich für unser Real-Estate-Debt-Geschäft. Aktuell verwalten wir in diesem Bereich Assets von über 500 Mio. Euro.“

Kühnle war seit 2017 rund vier Jahre bei Flins Capital Partners in München tätig. Er ist ausgebildeter Bankkaufmann und studierte an der Hochschule Biberach „University of Applied Sciences“ Betriebswirtschaftslehre mit dem Schwerpunkt „Bau und Immobilien“.

• Vier institutionelle Investoren sagen mittleren zweistelligen Millionenbetrag zu
• Kombination von Whole-Loan- und Mezzanine-Anteil stößt auf großes Investoreninteresse
• BF.capital festigt Position als institutioneller Investment Manager für Real Estate Debt

Stuttgart, der 11. Januar 2021 – Die BF.capital GmbH, institutionelles Investmenthaus für Real Estate Debt, kann das erste Closing für ihren BF Real Estate Debt Fund vermelden. Vier institutionelle Investoren – darunter eine mittelgroße Versicherungsgesellschaft – haben einen mittleren zweistelligen Millionenbetrag fest zugesagt. Der Fonds vergibt Whole-Loan- und Mezzanine-Darlehen an Projektentwickler und andere Immobilieninvestoren zur Finanzierung von Wertschöpfungsaktivitäten. Zum Investmentspektrum zählen sowohl Grundstücksankaufsfinanzierungen mit dem Ziel der Baurechtsoptimierung oder Umnutzung als auch die darauffolgende Wertschöpfungsphase der Projektrealisierung und des Baus bzw. Umbaus. Die Grundlaufzeit des Fonds beträgt sieben Jahre, wobei die einzelnen Darlehen kürzere Durationen haben und revolvierend investiert werden. Insgesamt wird durch die Mischung von Mezzanine-Kapital und Whole-Loans eine Ausschüttungsrendite von 5 bis 6 Prozent angestrebt. 

Jan von Graffen, Geschäftsführer der BF.capital und Hauptverantwortlicher für die Investorenbetreuung, kommentiert: „Das erste Closing bei einem neuen Fonds ist immer das Schwierigste. Nachdem wir bereits ein Individualmandat für Whole-Loan-Finanzierungen mit einem Capital Commitment von 300 Mio. Euro einer großen Versicherung 2020 umgesetzt haben, freuen wir uns besonders über das rege Anlegerinteresse für unseren Poolfonds, das wir nun zum Jahresende ebenfalls in feste Commitments überführen konnten. Parallel dazu befinden wir uns mit einer zweistelligen Zahl an weiteren Investoren in Gesprächen. Insgesamt sind die Rückmeldungen sehr positiv – gerade auch von Investoren, die bislang in der Asset-Klasse Real Estate Debt zurückhaltend waren. Einer der großen Vorteile unseres Fonds ist, dass er nicht in die Immobilienquote fällt. Viele institutionelle Investoren suchen derzeit nach solchen "alternativen“ Immobilieninvestments. Trotz der vergleichsweise hohen Rendite ist unser Fonds relativ sicherheitsorientiert und bewusst in einem mittleren Rendite/Risikoprofil positioniert.“

Die BF.capital will ihren Wachstumskurs 2021 fortsetzen. Manuel Köppel, Geschäftsführer und Chief Investment Officer der BF.capital, führt dazu aus: „Wir sehen weiterhin sehr großes Potenzial bei Real-Estate-Debt-Investments. Wir gehen davon aus, dass wir im Laufe von 2021 weitere Kapitalzusagen für unseren neuen Fonds gewinnen werden. Zusammen mit unserem Whole-Loan-Mandat, bei dem wir bereits rund 200 Mio. Euro investieren konnten, und Schuldscheinstrukturen, die Deal-by-Deal platziert und während der Laufzeit von der BF.capital betreut werden, peilen wir ein deutliches Wachstum der Assets under Management (AuM) von derzeit rd. 400 Mio. Euro in Richtung der ersten Milliarde an. Bei allem angestrebten AuM-Wachstum legen wir weiterhin allergrößten Wert auf die Kreditqualität unserer Portfolien und sehen uns daher mit dem ausgewogenen Rendite/Risikoprofil unserer Produkte im derzeitigen Marktumfeld gut aufgestellt.“

 

Die Nachfrage nach alternativen Anlagen wie Kreditfonds ist in der Coronakrise ungebrochen - ein Artikel unserer Geschäftsführer Manuel Koeppel und Jan von Graffen in der Börsen-Zeitung.

Die BF.capital hat sich 2020 neu erfunden. Im Gespräch mit The Property Post hat unser Geschäftsführer Manuel Köppel auf ein entscheidendes Jahr zurückgeblickt und unsere Wachstumsziele für 2021 vorgestellt.

Zum Artikel

• Kapital fließt in Grundstücksankaufsfinanzierungen in Berlin und Rhein-Main
• Erste Tranche eines 300 Mio. Euro umfassenden Mandats einer großen Versicherung
• LTV bei beiden Grundstücksfinanzierungen bei 75 Prozent
• Darlehensnehmer sind die Entwickler Pantera und NORSK Deutschland AG

Stuttgart, der 21. September 2020 – Die BF.capital GmbH, institutionelles Investmenthaus im Bereich Real Estate Debt, hat die ersten beiden Finanzierungen im Rahmen ihres Mandats einer großen deutschen Versicherung ausgereicht. Das Mandat summiert sich auf insgesamt 300 Mio. Euro. Die beiden Whole-Loan-Darlehen belaufen sich zusammen auf rund 50 Mio. Euro. Beide werden für den Ankauf von Entwicklungsgrundstücken verwendet. Damit wird die Finanzierung für den Zeitraum gesichert, bis das Baurecht geschaffen ist. Der LTV (Loan-to-Value) liegt bei jeweils rund 75 Prozent. Die Darlehensnehmer der beiden Kredite sind der Projektentwickler Pantera AG mit Sitz in Köln und der Immobilieninvestor und Projektentwickler NORSK Deutschland AG mit Sitz in Frankfurt.

Eine der Liegenschaften liegt in Berlin. Auf dem Grundstück sollen vorzugsweise Gebäude für medizinische Einrichtungen und damit zusammenhängende Infrastruktur wie kliniknahe Beherbergungen entstehen. Der zweite Baugrund liegt im Großraum Rhein-Main. Dort sind Wohnungen ergänzt um geförderten Wohnungsbau geplant.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, erläutert die Hintergründe: „Die beiden Projekte zeigen anschaulich eine typische Situation, in der Whole-Loan-Darlehen zum Einsatz kommen können: Den Ankauf von Grundstücken, wenn die baurechtliche Situation noch weiterzuentwickeln ist, um weitere Potentiale zu heben. Ein wichtiges Kriterium ist dabei, dass wir die Schaffung des Ziel-Baurechts als hinreichend sicher einstufen, so dass die für den Exit und die Rückführung der Finanzierung maßgeblichen Voraussetzungen in der Finanzierungslaufzeit erreicht werden, beispielsweise die Erteilung der Baugenehmigung.“

Jan von Graffen, Geschäftsführer der BF.capital, ergänzt: „Die beiden Beispiele zeigen, wie attraktiv Real-Estate-Debt-Investments für institutionelle Investoren sind. Sie ermöglichen ein Immobilien-Investment mit einer kurzen Laufzeit und einer attraktiven Verzinsung.“

Manuel Köppel nimmt Bezug auf die aktuelle Situation: „Klassische Banken sind in der Corona-Krise zurückhaltender geworden – auch bei soliden Projekten. Das eröffnet uns als alternativem Finanzierer auch Chancen. Mit Whole-Loan-Strukturen können wir in geeigneten Finanzierungssituationen bis zu 80 Prozent des Marktwerts gehen, während klassische Immobilienfinanzierer durch die gesetzlichen sowie ihre internen Beleihungswertvorgaben häufig bei niedrigeren Ausläufen gedeckelt sind.“

Die BF.capital ist neues Mitglied im  Bundesverband Alternative Investments e.V. Im aktuellen Newsletter werden wir vorgestellt.

• Zusammen mit Manuel Köppel führt er künftig die Gesellschaft
• von Graffen verantwortet insbesondere den Vertrieb an institutionelle Investoren
• BF.capital will AuM in den nächsten ein bis zwei Jahren auf 1 Mrd. Euro steigern

Stuttgart, der 5. Mai 2020 – Die BF.capital GmbH, institutionelles Investmenthaus im Bereich Real Estate Debt im Firmenverbund der BF.direkt AG, bestellt Jan von Graffen (44) zum Geschäftsführer. Von Graffen ist seit 2019 bei BF.capital tätig und wird in der neuen Funktion weiterhin den Vertrieb an institutionelle Investoren bzw. das Institutional Relationship Management verantworten. Ihm zur Seite steht Gründungsgeschäftsführer Manuel Köppel, der weiterhin für die Investment-Seite zuständig sein wird, d.h. die Prüfung und Organisation der Vergabe der Finanzierungen und das Portfoliomanagement. Francesco Fedele, der bislang ebenfalls Geschäftsführer der BF.capital war, scheidet aus der Leitung der Gesellschaft aus und wird sich wieder ganz auf seine Tätigkeit als CEO der BF.direkt AG und in diesem Zusammenhang auf die Betreuung der Immobilienkunden und des Bankennetzwerks konzentrieren.

Jan von Graffen, neuer Geschäftsführer der BF.capital, kommentiert: „Ich freue mich sehr über die Bestellung zum Geschäftsführer und bedanke mich bei Manuel Köppel und Francesco Fedele für das in mich gesetzte Vertrauen. Eine meiner zentralen Aufgaben wird das Fundraising für unseren Real Estate Debt Fund sein. Der Fonds soll sowohl in Erstrang- als auch Mezzanine-Finanzierungen investieren und so Wertschöpfung im Rahmen von Projektentwicklungen ermöglichen.“

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, sagt: „Jan von Graffen hat kürzlich maßgeblich dazu beigetragen, dass wir ein großes Mandat zum Aufbau eines Whole-Loan-Portfolios gewinnen konnten. Das Mandat umfasst bislang 300 Mio. Euro und kommt von einer namhaften Versicherung. Jan von Graffen bringt 16 Jahre Berufserfahrung bei großen institutionellen Investoren mit und ist mit den Bedürfnissen und Entscheidungsprozessen dieser Anlegergruppe bestens vertraut. Er wird uns beim weiteren Ausbau der Gesellschaft optimal unterstützen.“

Neben dem hauseigenen Real Estate Debt Fund und dem Whole Loan-Mandat bietet die BF.capital GmbH institutionellen Investoren weitere Investitionsmöglichkeiten in die Assetklasse Real Estate Debt, insbesondere auch immobilienbesicherte Schuldscheindarlehen. Aktuell managt die BF.capital Assets aus dem Bereich Real Estate Debt, die sich auf rd. 400 Mio.Euro belaufen. „Im Rahmen der Erstinvestitionsphase unseres Whole Loan-Mandats und des
Real Estate Debt Funds wollen wir in den kommenden ein bis zwei Jahren die Assets under
Management auf 1 Mrd. Euro ausbauen“, führt Köppel aus.

Jan von Graffen trat am 1. Juli 2019 als Managing Director in das Unternehmen ein. Er ist ausgewiesener Experte auf dem Gebiet der institutionellen Kapitalanlage und in der Zielgruppe bestens vernetzt. Vor seinem Eintritt in die BF.capital war er im „Alte Leipziger – Hallesche Konzern“ Zentralbereichsleiter Renten/Cash. In dieser Funktion verantwortete er das Management von Assets in einem Volumen von 27 Mrd. Euro. Zudem war er maßgeblich in die strategische und taktische Ausrichtung des Portfolios involviert. Weitere Stationen waren der Continentale Versicherungsverbund sowie die Süddeutsche Krankenversicherung a.G., wo er mehr als elf Jahre tätig war, davon die überwiegende Zeit in Führungspositionen.

Die Nutzung des übersandten Fotos ist nur im Rahmen der Berichterstattung über das Unternehmen BF.capital GmbH gestattet. Bitte geben Sie folgenden Urheber an: BF.direkt AG. Eine Bearbeitung des Fotos darf nur im Rahmen einer normalen Bildbearbeitung erfolgen.

• Kapital wird in Form von Whole-Loans in Immobilienprojekte investiert
• Fokus auf Top-Sieben-Städten, Beimischung von Wachstumsstandorten
• Langfristige Zusammenarbeit wird angestrebt

Stuttgart, der 02. April 2020 – Die BF.capital GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG und Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Debt, hat ein Individualmandat einer namenhaften deutschen Versicherung über 300 Mio. Euro erhalten. Der Investitionsfokus liegt hierbei auf Whole-Loan-Darlehen mit einem LTV bis 80%. Das Mandat ist auf eine unbegrenzte Dauer angelegt und soll somit den Aufbau einer langfristigen Part-nerschaft bilden. Perspektivisch ist eine Aufstockung des Mandats auf 500 Mio. Euro angedacht.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital GmbH, kommentiert: „Das großvolumige Engagement des Investors zeigt, wie attraktiv Real-Estate-Debt-Investments für institutionelle Investoren sind. Wir werden mit dem Kapital schwerpunktmäßig Immobilienprojekte in den Top-Sieben-Standorten sowie deren Speckgürtel finanzieren. Hinzu kommt eine Beimischung von Wachstums- und Studentenstädten. Der Fokus wird insbesondere auf der Nutzungsart Wohnen, einschließlich Sonderwohnformen mit standardisierten Betriebskonzepten, liegen. Hinzu kommen auch gemischt genutzte Objekte und Quartiere, die weitere Nutzungsarten wie Handel oder sonstige gewerbliche Nutzung beinhalten.“

Das Investmentvehikel wird auf der Luxemburger Debt-Plattform der Versicherung angesiedelt sein. Die BF.capital fungiert dabei über ihre Tochtergesellschaft BF.capital advisory GmbH als Anlageberater für das entsprechende Compartment.

Neben dem genannten Individualmandat bietet die BF.direkt AG verschiedene Investitionsmöglichkeiten in die Assetklasse Real Estate Debt. Dazu zählen beispielsweise der neu aufgelegte hauseigene Real Estate Debt Fund oder immobilienbesicherten Schuldscheindarlehen.

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• Kontrakt hat eine Laufzeit von 20 Jahren
• Neubaukomplex wird ab 2021 in der Karlsruher Oststadt errichtet
• BF.capital strukturiert Grundstücksankaufsfinanzierung

Stuttgart, den 7. Oktober 2019 – Die SÜDREAL Gruppe, Projektentwickler und Asset-Manager für Hotel-, Mikroapartment- und Büroimmobilien, hat mit der Hamburger Hotelgruppe NOVUM Hospitality einen langfristigen Pachtvertrag für ein noch zu errichtendes Hotel in Karlsruhe geschlossen. Die SÜDREAL plant, einen Hotelneubau mit 170 Zimmern im Midscale-Segment sowie 120 Hotel-Apartments zu errichten. Des Weiteren wird auf demselben Grundstück in der Karlsruher Oststadt, das SÜDREAL jüngst angekauft hat, eine Büroimmobilie mit rund 8.000 m² Nutzfläche sowie 180 Tiefgaragenstellplätzen gebaut. Der Projektentwickler plant insgesamt drei Baukörper mit einer gesamten Bruttogeschossfläche (BGF) von bis zu 23.400 m². Das Grundstück liegt im Bereich eines rechtsgültigen Bebauungsplans und umfasst 8.600 m². Die Ankaufsfinanzierung wurde von der BF.capital GmbH in Form eines Schuldscheindarlehens strukturiert.

Jörg Lorenz, Geschäftsführer der SÜDREAL, kommentiert: „Mit NOVUM Hospitality konnten wir einen renommierten und erfahrenen Betreiber für unser Projekt in Karlsruhe gewinnen. Die Gruppe betreibt europaweit mehr als 179
Hotels und rund 24.000 Hotelzimmer.“

David Etmenan, Chief Executive Officer & Owner NOVUM Hospitality, ergänzt: „Karlsruhe gehört zu den zukunftsfähigsten Städten in Deutschland und ist damit als Standort für unsere expandierende Millennial-Marke the niu perfekt geeignet. Sowohl die Mikrolage als auch die hohe Übernachtungsnachfrage sprechen für sich. Unser neues the niu Hotel wird Geschäfts- und Freizeitreisende gleichermaßen ansprechen und so ideale Übernachtungsmöglichkeiten in Karlsruhe bieten. Mit der SÜDREAL haben wir den richtigen Partner für die Entwicklung unseres Objektes in Baden-
Württemberg gefunden.“

Die Ankaufsfinanzierung für das Grundstück wurde über ein Schuldscheindarlehen im Volumen von EUR 11 Mio. finanziert. Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital GmbH, kommentiert: „Wir sind auf Sondersituationen wie die Finanzierung von Grundstücksankäufen spezialisiert.“ Das Schuldscheindarlehen hat eine Laufzeit von 24 Monaten, der LTV beläuft sich auf 64 Prozent. „Wir gehen davon aus, dass wir nach der Ankaufsphase auch die Errichtung der Immobilie aus unserem neuen Kreditfonds finanzieren werden. Mit dem Fonds erweitern wir unsere Möglichkeiten, um Projekte wie das der SÜDREAL über alle Entwicklungsphasen hinweg begleiten zu können“, führt Köppel aus.

Zweite Chance für Immobilienkreditfonds?

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• Zielvolumen des Fonds soll bei mindestens 200 Mio. Euro liegen
• Investition sowohl in erstrangig als auch nachrangig besicherte Debt-Instrumente für Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien in deutschen Metropolstandorten
• BF.capital gewinnt mit Jan von Graffen Experten für institutionelle Kapitalanlage
• von Graffen verantwortete zuvor 15 Jahre bei verschiedenen institutionellen Investo-ren das Kapitalanlagemanagement

Die BF.capital GmbH, Tochtergesellschaft der BF.direkt AG und Investmenthaus für institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Debt, bereitet einen neuen Debt Fund vor. Der Fonds soll sowohl in Projektentwicklungen und Bauträgermaß-nahmen investieren als auch in Bestandsimmobilien, die eine Partizipation an aktiver Wert-schöpfung ermöglichen (z.B. Aufteilerobjekte). Im Fokus sind städtische Ballungszentren im deutschsprachigen Raum, vor allem in Deutschland. Zum Anlagespektrum gehören sowohl erstrangig besicherte Debt-Instrumente als auch reine Junior Debt- oder Mezzanine-Tranchen. Das Zielvolumen des Fonds liegt bei mindestens 200 Mio. Euro, das Vehikel wird nach Luxemburger Recht aufgelegt und für die Belange steuerpflichtiger und steuerbefreiter institutioneller Investoren optimiert.

Um Fondsauflage und Platzierung voranzutreiben, verstärkt sich die BF.capital mit Jan von Graffen (43), der ab 1. Juli 2019 als Managing Director in das Unternehmen eintritt. Herr von Graffen ist ausgewiesener Experte auf dem Gebiet der institutionellen Kapitalanlage und in der Zielgruppe bestens vernetzt. Vor seinem Eintritt in die BF.capital war er im „Alte Leipzi-ger – Hallesche Konzern“ Zentralbereichsleiter Renten / Cash. In dieser Funktion verantwor-tete er das Management von Assets in einem Volumen von 30 Mrd. Euro. Zudem war er maßgeblich in die strategische und taktische Ausrichtung des Portfolios involviert. Weitere Stationen waren der Continentale Versicherungsverbund sowie die Süddeutsche Kranken-versicherung a.G., wo er mehr als elf Jahre tätig war, davon die überwiegende Zeit in Führungspositionen.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital GmbH, kommentiert: „Der Einstieg ins Fondsgeschäft ist der nächste logische Schritt, der sich aus unserer bisherigen Geschäftstätigkeit ergibt. Wir haben aufgrund des exzellenten Netzwerks der BF.direkt-Gruppe eine sehr große Deal-Pipeline, aus der wir selektieren können. Neben der Selektion und der Strukturie-rung verfügen wir über große Erfahrung in der Marktfolge, also im Risikomanagement und im laufenden Monitoring von Real Estate Debt- und Mezzanine-Investments, die wir in den neu-en Fonds einbringen werden.“

Jan von Graffen, neuer Managing Director bei BF.capital, ergänzt: „Durch meine 15 Jahre Berufserfahrung bei namhaften institutionellen Investoren sind mir die Bedürfnisse und Ent-scheidungsprozesse dieser Anlegergruppe sehr vertraut. Ich beobachte bei Institutionellen eine rege Nachfrage nach Produkten mit Eigenschaften, wie sie der neue Fonds hat. Durch die Fixed-Income-Komponente mit der Besicherung über deutsche Immobilien bietet es ei-nen guten Rentenersatz.“

Manuel Köppel führt die Fonds-Pläne der BF.capital aus: „Wir haben unser Fondskonzept speziell auf institutionelle Investoren zugeschnitten. Die Fondslaufzeit beträgt grundsätzlich sieben Jahre, wobei die einzelnen Finanzierungen kürzer laufen, so dass wir von einer revol-vierenden Anlage der Mittel zwei bis drei Mal während der Fondslaufzeit ausgehen. Die Du-ration des Portfolios wird also eher kurz sein. Attraktiv wird das Produkt durch laufende jähr-liche Ausschüttungen und das ausgewogene Risk-Return-Profil, das wir mit einer Mischung erstrangig und nachrangig besicherter Finanzierungen erreichen.“

Die BF.direkt-Gruppe hat in der Zeit ihres 20-jährigen Bestehens einen der längsten Track Records im Bereich Real Estate Debt aufgebaut und insbesondere über die BF.capital be-reits viele Transaktionen mit institutionellen Investoren erfolgreich umgesetzt.

Düsseldorf, 18. Dezember 2018. Der Düsseldorfer Projektentwickler GERCHGROUP hat die Finanzierung für die Entwicklung des Projektes The Q in Nürnberg sichergestellt. Die BF.direkt AG hat der GERCHGROUP ein Schuldscheindarlehen über 88 Mio. EUR als Ankaufs- und weitere Projektfinanzierung vermittelt.

Der Developer hat das Grundstück des ehemaligen Quelle Versandhauses im Juli 2018 angekauft und bereits im August einen städtebaulichen Vertrag über die Rahmenbedingungen der künftigen Nutzung des Areals mit der Stadt Nürnberg abgestimmt und unterzeichnet.

Die GERCHGROUP wird an dem Standort eine moderne und lebendige Mix Use Immobilie realisieren, der Fokus liegt auf dem Thema Wohnen. Aber auch gewerbliche Nutzungen wie Büro, Handel sowie soziale Infrastruktur werden bei dem Projekt berücksichtigt. Die Herausforderung für die beteiligten Planer liegt unter anderem darin, die neuen Nutzungen in dem denkmalgeschützten Gebäude zu integrieren. Dies und alle weiteren Aufgaben und Themen werden nun in den nächsten Wochen und Monaten weiter vorangetrieben.

Mathias Düsterdick, Vorstandsvorsitzender der GERCHGROUP, freut sich den nächsten wichtigen Meilenstein bei dem Projekt gemeistert zu haben: „Nachdem wir sehr zeitnah nach dem Ankauf der Liegenschaft den städtebaulichen Vertrag mit der Stadt Nürnberg abschließen konnten, haben wir es nun auch durch eine tolle Zusammenarbeit mit der BF.direkt um das Team von Francesco Fedele geschafft die Finanzierung auf die Beine zu stellen. So können wir im nächsten Jahr die anstehenden planerischen und baurechtlichen Themen angehen. Ich bin mir sicher, dass wir auch bei diesen Abstimmungen aufgrund der sehr guten Zusammenarbeit mit den Ämtern der Stadt Nürnberg zügig vorankommen“.

Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, gratuliert der GERCHGROUP zu diesem Meilenstein: „Wir freuen uns, auch für dieses spannende Projekt die optimale Finanzierungslösung gemeinsam mit Mathias Düsterdick und dem Team der GERCHGROUP entwickelt und strukturiert zu haben.“

• Finanzierung vollständig von institutionellen Investoren gezeichnet
• Abwicklung der Transaktion über die spezialisierte Tochtergesellschaft BF.capital
• BF.capital GmbH unterstützt institutionelle Investoren bei Investments im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung

Stuttgart, der 28. September 2018 – Die BF.direkt AG, der Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, hat das Fremdkapital für eine Gewerbeimmobilie in Stuttgart arran-giert. Abgewickelt wurde die Transaktion über die Tochtergesellschaft BF.capital GmbH, die sich innerhalb der BF-Unternehmensgruppe auf die Beratung- und Strukturierung von Immo-bilienfinanzierungen speziell für institutionelle Investoren spezialisiert. Bei der finanzierten Transaktion handelt es sich um ein Gewerbeobjekt in der Innenstadt der baden-württembergischen Landeshauptstadt, das abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden soll. Das Volumen der Finanzierung beläuft sich auf 20 Mio. Euro, dies entspricht einem Loan-to-Value (LTV, Kredit in Relation zum Immobilienwert) von rund 50 Prozent. Die Finanzierung wurde in Form eines verbrieften Darlehens strukturiert, das bei institutionellen Investoren refinanziert wurde.

Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital GmbH, kommentiert: „Die Bedeutung institutioneller Investoren als Kapitalgeber im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung wächst stetig. Insbesondere bei Grundstücksankaufs- und Zwischenfinanzierungen, die nicht oder nicht mit einer größeren Bautätigkeit verbunden sind, stellt die Finanzierung über insti-tutionelle Investoren eine valide Alternative zur klassischen Bankfinanzierung dar.“

Die BF.direkt AG hat den Anspruch, alle Facetten der gewerblichen Immobilienfinanzierung bestmöglich abzudecken. Daher hat das Unternehmen bereits 2017 die BF.capital GmbH als spezialisierte Tochtergesellschaft ins Leben gerufen. Die BF.capital GmbH betreut innerhalb der BF-Unternehmensgruppe die Transaktionen, die zur Finanzierung durch institutionelle Investoren geeignet sind, und ermöglicht solchen Investoren über geeignete Produkt- und Abwicklungspartner ein Engagement in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Für die Anbindung und Vorauswahl der Transaktionen nutzt die BF.capital GmbH insbesondere das Knowhow, das Netzwerk sowie den Marktzugang der Muttergesellschaft BF.direkt. Das Leistungsspektrum der BF.capital umfasst insbesondere die Prüfung der zu finanzierenden Projekte sowie die Unterstützung der Investoren bei Due Diligence, Strukturierung sowie der Auswahl der Dienstleister zur Erfüllung der jeweiligen regulatorischen Anforderungen. Die Dienstleistung der BF.capital richtet sich insbesondere an Versicherungen, Pensionskassen, Fonds, Family Offices und andere institutionelle Investoren.

Im laufenden Geschäftsjahr hat die BF.capital GmbH bereits Finanzierungen im Volumen von mehreren hundert Millionen Euro arrangiert.

Alternative Kapitalquellen: Wenn Investoren und Projektentwickler Fremdkapital benötigen, müssen sie sich nicht mehr unbedingt an Banken wenden.

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Warum Club-Deals attraktiv sind - Club-Deals haben bei der Finanzierung von Immobilien Vorteile: Das Risiko verteilt sich auf mehrere Schultern.

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